韩国的房地产炸了，其实早就炸了。只不过因为今天的新闻热搜又把大家的视线聚焦到了那个地方。
于是乎又有网友联想到了我们自己，一片哀嚎。其实还真不是一回事，韩国人是自己搞的那套魔幻玩法外加一点意外的外力作用，结果生生得给玩死了。
韩国现在买房子不是用一栋或者一套来计算的，而是用一裤兜来计算的。为什么呢？因为韩国人买房子的方式就像是曼妥思加可乐，一喷一客厅，一爆满天星。这种方式不仅危险，而且还很容易爆雷。但是韩国人就是喜欢玩这种击鼓传花的游戏，只要能把房子卖出去，就不管后面会发生什么。可惜的是，现在这个游戏已经玩不下去了，因为韩国房地产的雷太大了，而且还有一个恐怖的杠杆在背后推动着。这个杠杆就是韩国房地产的特色玩法——全租房。
什么是全租房呢？就是你要租我的房子，你得先给我付50%-80%的总房款，也就是说你要租一套万的房子，你得先给我50到80万。你可能会觉得这太离谱了，有这个钱我还不如自己买一套呢。但是韩国人会告诉你，这个钱不是租金，而是押金。租期一般是两年，两年后我会把这个钱还给你，也就是说你白住了两年。听起来是不是很划算呢？所以韩国有一半以上的人都是这么租房子的。其实这就相当于房东用房子给租客贷款了，利息就是两年的免费住宿。
那么问题来了，房东拿到这么多钱，他会怎么用呢？他当然要找一个收益更高、更稳定的项目投资呀。在韩国，有什么项目比房地产更好呢？没有！韩国的房价已经连续涨了20年了，平均每年涨幅都超过15%，尤其是首尔，最高一年涨了50%！这种情况在经济学上有个专业术语，叫做疯狂涨价。
所以房东拿着租客的钱，马上就去买更多的房子。比如我有一套万的房子，我全租出去之后能收回60万，我拿着30万去付首付再买两套，再全租出去能收回万，再拿着60万去付首付再买四套……这样循环下去，很快就能拥有上千套房子了。
这就像你开个饭店，只有一个招牌菜——乱七八糟的什锦菜加一块儿的十全大杂烩。你没有厨房，只有一个大缸放在门口，客人点菜后你就从缸里舀一碗给他们。客人越多，上菜越快，效率超高。这种玩法它的杠杆理论上是无限大的，韩国有人就靠这种玩法，几年间坐拥上千套房产，只要房价一直涨，就没有人会输。尤其像首尔这种人口绝对集中的地方，那个房价就跟驴打滚似的往上翻。
整个韩国人口一共就多万人。一个首尔就住了万。这里大家可能没什么概念。首尔的面积，只有北京的二十五分之一，上海的十分之一。就这么大点地方，却集中韩国绝大多数医疗、教育资源。一个首尔就住了将近韩国1/5的人，创造了韩国20%多的GDP。
韩国的年轻人也不容易，他们想要在首尔有更好的发展机会，但是首尔的房价太高了，去年平均每平方米要折合15万人民币，你能想象吗？韩国人一年的平均工资也就23万多，这样的收入在首尔买房根本不够，租房也很困难。所以很多人就选择了一种叫做全租房的方式，就是把房子的总价给房东，然后住一段时间，再把钱拿回来。
这样的好处是不用交房租，而且利息很低，比交房租划算多了。但是这种方式也有风险，第一，如果房价不涨或者跌了，那么房东和租客都会亏钱；第二，如果利率上升了，那么租客就要付更多的利息，甚至超过了正常的房租。可惜的是，这两个命门都被美国捅了。
因为美国加息了，韩国也不得不跟着加息。韩国的金融市场是开放的，他们可以自由地和外国进行金融交易，但是这也意味着他们要受到外国的影响。如果他们不加息，那么钱就会跑出去，因为在外面钱的利息更高。所以韩国就像一个既想在外面K歌泡妞，又想家里老婆在煲汤做饭的男人。他必须给得多一点，否则老婆就会跟别人跑了。这样一来，韩国就陷入了一个死循环。
韩国银行利率从0.5直接就干到3.5，首先是这些租房的不干了，“租房的利息太高了，我不想续租了，把我的钱还给我吧。”可是房东要还钱也没辙了，因为你之前都拿着租金去买房了，现在要卖房才能还钱。而且现在的市场很差，你一高利息就没人租你的房子了，你只能降价卖房，这样你就亏本了。以前你买房的时候，房价一直涨，你觉得很赚，但是现在房价一直跌，基本就要吐血了。这就是韩国楼市现在的情况，已经跌了十个月了，跌幅超过20%，这是近20年来最惨的一次。
现在所有靠全租房炒楼的人都面临这个可怕的循环，而有的人玩的大了，手里都几千套房子，一旦崩了，绝对是一死一大帮，一炸一裤裆，而且不但这些房子后边背着大量的房贷，哪怕开发商盖房子，那个钱不也都是个银行借出来的吗？所以这个地产如果继续崩下去，那么银行就彻底玩完。另外很多全租房，房东之所以跑路，是因为租房人退租这个钱还不上了，而退租这个钱呢，很大一部分也是从银行借出来的。
这个银行算是倒血霉，赔了。但是银行也不傻，他放出贷款的时候，也怕这个贷款还不上，所以会给这个贷款买保险，所以这个地产一旦崩了，他会带着银行，带着保险，整个金融界一起崩。
而这一切的始作俑者就是两个字，加息。而且正在这个节骨眼上的时候，美国这个月的cpi指数要是还这个鸟样的话，指不定还得继续加息，这真是穷人赶了个闰月年，破房子碰上个连雨天，美国这波操作可以说是火中送炭啊，不能说是落井下石吧，最起码反正也是把窨井盖盖上了。
最后，韩国人这套纯属自己作死，跟我国没什么可比性，我国房地产虽然也有问题，但绝不会这么魔幻地去玩。仔细回想，唯一能扯得上关系的就是前几年的长租公寓了。很多年轻人给中介平台交房租，都是押一付三打底，一不小心就被白嫖了。更惨的，直接背上了租金贷。平台要是跑路了，房东要收房，自己只能哑巴吃黄连，替别人还贷。说穿了就是一个庞氏资金盘的生意，中介平台不老老实实赚差价，反而去玩儿非法集资钱滚钱，这不出问题才有鬼了。大伙玩的就是一个心跳，看谁的资金盘先崩。幸亏国家给禁了。
#首尔房价跌穿老百姓开始撤离#