临沂白癜风医院 http://m.39.net/pf/a_5837446.html壹
过去两年，我们的楼市相对冷清，在很多地方楼市横盘甚至阴跌的凄风苦雨中，邻居韩国的楼市却蒸蒸日上，演绎了一波持续的大牛市。
特别是首尔，房价涨幅迅猛。
首尔房价上涨的主要推手并不是常见的供需失衡、货币宽松等，而是来自于神奇的租房制度。
首尔奇葩的租房市场规则也使这里变成了房产投资的乐园。
首尔人要租房子，有两种选择：
一是月付或季付租金，但押金是十个月租金。是的，你没看错，押十，别吐槽，存在就是合理。
二是租房不花钱，仅水电煤气网费自理。但是，租房押金要占到总房价的50%以上，60%、80%都行，上不封顶，押金付越多，免租期越长。到期后可以退还全部押金。
鉴于当地市场：
首尔房价之前长期横盘，走势平缓。
经济发达国家，特别是首都更是进入“高收入、高消费、低结余”的模式，如果要买房则月供压力不少，影响居民的生活水平。
韩国很多公司有个福利，员工在租房时可以向公司申请1.5亿韩元（80多万软妹币）的贷款，利率优惠仅为2%，远低于银行贷款利率。
考虑到上述原因，大多数韩国人都不约而同地选择的第二种，就是给高押金但不负租金的模式来租房（押金可向公司低息贷款嘛）。
于是，在这奇葩的租房制度下，房东和租客结成了各自利益最大化的互利关系：
房东通过租客给的高押金管理好了现金和贷款，拿到了硬资产；租客免费住了房子，享受了生活——双方都赢麻了！
等等，有经验的人读到这里，总感觉有点味道不对劲：
房东拿着首付去贷款买房，从租客手中套出80%、90%的高额押金变成下一笔首付，再次贷款买房，再套，再买……
这样层层操作，简直是房产投资的无尽阵法啊！
之前，首尔的房价一直相对平稳，大家各取所需，各玩各的。
随着房价慢慢上涨，越来越多租客渐渐意识到——自己的财富通过高押金的形式被房东用“吸星大法”给吸过去了。
于是，在某个时刻，逐渐醒悟的租客们的买房热情被点燃了。
加上外部供需失衡，货币宽松，低利率等因素综合作用，首尔的房价开始高歌猛进……
贰
本来隔壁邻居如何疯狂，*策如何奇葩也只是邻居的事情，影响不到我们的楼市。
但太阳底下无新鲜事。有些事情会不会传染呢？
咱们做一个思想实验，仅仅是假设：
如果我们有一个大城市，地理、人口等条件跟韩国的首尔类似；
如果同时也有着类似的比较“神奇”的*策，那么我们会不会在某一个时刻也会复制首尔的故事呢？
查一下地图，首尔面积只有平方公里，人口超过万。
这样高的人口密度，有经验的房东们看了估计都会笑出声来。
国内能在城市面积、人口总量和密度上做得如此变态的大城市有且只有一个——深圳。
叁
在我国，其实也有着一样神奇的东西：抵（经）押（营）贷，以下简称JYD。
总体来说，就是你是一个小企业主，你可以把房产抵押给银行，银行给你一笔贷款，让你用于“生产经营”。
一般来说，只有一线城市才有条件友好的JYD，这当然是由于抵押物决定的：一线房产保值、流动性高、有升值预期。
同时，本地房产对应本地贷款产品。
深圳金融业很发达，JYD条件灵活且宽松，大多可以做到20年的等额本息。更为神奇的是，当连续降息后，刚需小白的首套房利率还要4.2%、4.3%，而JYD轻松能做到3.7%，3.5%甚至有下探到3.3%！
更为强大的是，不管你有几套房，每套房都可以贷出房产市值的7成！
回顾首尔的奇葩租房*策——可以让房东通过高押金套出大部分房产市值，用于再投资买房。
而我们也拥有神奇的JYD产品——同样可以让房东套出房产的大部分市值（7成，甚至更多），只需支付低于30年首套房贷款利率的优惠利息，用于经（mai）营（fang）。
品一品，是不是这味道？
当然，这表面上是20年的JYD，大多数每3年、4年就要一次续签，银行有不给你续签的权利。
但睿智的深圳人民开发出了：注册公司、办理JYD、续签过桥等一条龙的优质服务——同时还有增加贷款成数（通过一些技术手段套出更多贷款）等增值服务……
肆
之前深圳也曾打击过JYD流入楼市，也查处过一些“为非作歹”的楼市大V。
但经过“严查”，偌大的深圳只查出了几百万、一千万规模的JYD违规使用。
随着今年这一波疫情打击之后，各地的信贷又开始放松，最近JYD又活跃了：为了支持小微企业的发展，现在JYD的审批更快，利率更低，服务更好了。
从城市角度来说，人地矛盾决定当地楼市，供需越失衡，房产越有稀缺性，投资价值的越大。
深圳常住人口万，表面上存量住房多万套，但一半以上是小产权房，村屋，真是能上市交易的商品房只有多万套。
这个数字，这个密度，这样的人地矛盾，真的比首尔还要厉害呢！
看着过去几年首尔波澜壮阔的行情，深圳，是不是要当好示范区，未来向邻居首尔、香港看齐呢？
当然，不同的人看到不同的东西：有人看到泡沫，有人看到机会；有人吐槽谴责，有人提前布局……
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